미국 마이애미가 대호황 누리는 까닭 - 뉴욕, 샌프란시스코 안 부럽네

미국에서 가장 핫한 동네는 어디일까요? 

 

월스트리트가 있는 세계 금융 수도 뉴욕일까요? 테크의 성지, 실리콘밸리를 품은 샌프란시스코일까요?

 

가장 핫한 동네는 아닐지 몰라도 가장 핫해지고 있는 곳은 마이애미인가봅니다. 

 

영국 시사주간지 디 이코노미스트는 1일 마이애미가 호황을 누리는 세 가지 요인을 정리한 기사를 올렸습니다. 

 

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금요일 밤 에서 한 고급 부동산 중개인이 고급 라운지를 나와 한 고층 빌딩 앞에 서 있습니다. 그는 5,000만 달러짜리 주택을 매각한 것을 축하하는 중입니다. 그는 매수자의 이름은 밝히지 않았지만, 주로 기술업계 거물과 펀드 매니저들에게 주택을 판매한다고 말합니다.

그가 서 있는 고층 빌딩은 830 브리켈입니다. 건물의 지상 몇 피트 정도는 다소 허름해 보이지만, 이곳에는 평방미터당 임대료가 미국에서 가장 비싼 사무실 공간 중 하나가 들어서 있습니다. 이 건물에는 대형 헤지펀드인 시타델(Citadel), 기술업계 억만장자 피터 틸의 패밀리오피스가 소유한 투자회사, 그리고 미국의 유수 로펌 두 곳이 입주해 있습니다.

 

이 부동산 중개인과 830 브리켈은 마이애미의 부상을 보여주는 단면입니다. 2020년부터 2024년까지(이용 가능한 가장 최근 연도) 마이애미 대도시권의 GDP는 23% 증가했습니다. 이는 미국 전체의 증가율인 13%를 크게 웃도는 수준입니다(차트 1 참조).

부유층도 마이애미로 몰려들고 있습니다. 새로 이주한 사람들 가운데는 시타델의 수장 켄 그리핀, 아마존의 창업자인 제프 베이조스, 그리고 플로리다에서 로켓을 직접 제작하고 발사하는 우주기업 블루 오리진의 창업자인 베이조스가 포함됩니다. 메타의 수장인 마크 저커버그도 이곳에 새로 둥지를 튼 인물입니다.

이러한 성장의 동력은 금융뿐만 아니라 정치적 요인에서도 나옵니다. 도널드 트럼프는 워싱턴 DC를 제외하면 다른 어느 곳보다 이 지역에서 더 많은 시간을 보냅니다. 주로 자신이 소유한 마러라고 별장에서 지내는데, 이 때문에 팜비치는 정책 입안자와 외교관들이 모여드는 거점으로 변모하고 있습니다.

 

 

“15년 전만 해도 이곳에서 부자가 되는 것이 현명한 선택이라고 생각한 사람은 쿠바인, DJ, 골퍼뿐이었습니다.” 부동산 중개인은 이렇게 말합니다.

그는 다소 과장하고 있습니다. 마이애미는 오래전부터 이 지역의 탄탄한 중심지였습니다. 하지만 마이애미 경제가 라틴아메리카와 가까운 지리적 이점과 때로는 다소 선정적인 엔터테인먼트 산업에 기반을 두고 있었던 것은 사실입니다. 당시 마이애미 중심부의 경제 규모는 맨해튼의 약 4분의 1에 불과했습니다. 지금은 그 비율이 절반 수준까지 올라왔으며, 계속 높아지고 있습니다.

2020년에는 마이애미에서 5,000만 달러에 팔린 주택이 한 채도 없었습니다. 하지만 2025년에는 17채가 그렇게 팔렸으며, 이는 미국 전체의 거의 절반에 해당합니다. 마이애미로 이전하고 있는 많은 억만장자와 기업들은 자신들이 이 도시의 경제가 머지않아 뉴욕, 시카고, 샌프란시스코와 어깨를 나란히 하며 미국 최대 규모 가운데 하나가 될 것이라고 믿기 때문에 이주했다고 강조합니다.

마이애미의 호황이 지속 가능한지에 대해서는 의문을 제기할 만한 이유가 있습니다. 하지만 현재로서는 금융과 정치적 영향력이 뒤섞인 강렬한 상승세를 타고 번영하고 있습니다.

지난 5년 동안 세 차례의 활동 물결이 플로리다 남부 해안에 밀려왔습니다. 그중 하나는 외국 자금이었습니다. 2025년까지 마이애미의 공화당 시장을 지낸 프랜시스 수아레스는 투자자들을 유치하기 위해 세계 곳곳을 돌아다녔으며, 특히 페르시아만 지역에서 상당한 성과를 거뒀습니다. 호텔들은 이 지역에서 온 헤지펀드 매니저, 트레이더, 컨설턴트들로 가득 차 있습니다. 이들 가운데 일부는 트럼프 대통령이 이란과의 전쟁을 시작한 이후 마이애미로 영구 이주했습니다. 사우디아라비아는 현지에 사무소를 개설했고, 걸프 지역 정부들은 호텔부터 암호화폐 거래소에 이르기까지 다양한 기업에 투자했습니다. 여기에 더해 라틴아메리카의 여러 우파 정부가 자본 통제를 완화하면서 더 많은 라틴아메리카 투자자들이 마이애미로 향했습니다.

훨씬 더 큰 물결은 미국 국내에서 밀려왔습니다. 다른 도시의 높은 세금과 좌파 성향의 정책에 지친 사람들이나 기업들이 마이애미로 몰려든 것입니다. 플로리다주의 개인소득세율은 0%인 반면, 뉴욕시의 최고 부유층은 14.8%를 부담합니다. 가장 비싼 주택에 부과되는 재산세도 1% 미만입니다.

부유한 미국인들은 오래전부터 휴양을 위해 플로리다로 몰려들었습니다. 24시간 운영되는 나이트클럽을 즐기거나 호화로운 은퇴 주택에서 여생을 보내기 위해서였습니다. 그러나 최근에는 많은 이들이 마이애미를 아예 거주지로 선택하고 있습니다. 미국 국세청(IRS) 자료에 따르면, 2025년 한 해에만 연간 합산 소득이 약 400억 달러에 달하는 사람들이 마이애미로 이주했습니다.

 

기업의 경우 플로리다주의 여러 단계의 정부가 세금 감면과 각종 인센티브를 제공합니다. 예를 들어 주 평균 임금보다 높은 임금을 직원들에게 지급하는 기업에는 세제 혜택이 주어집니다. 마이애미의 행정 당국 역시 철저하게 기업 친화적인 태도를 취하고 있습니다.

시타델이 이전에 본사를 두고 있던 시카고의 범죄율과 세금에 대해 켄 그리핀이 불평하기 시작하자, 당시 마이애미 시장이었던 프랜시스 수아레스가 직접 전화를 걸어 남쪽으로 이전할 것을 제안했습니다. 이후 최소 150개의 금융회사가 마이애미로 이전했습니다. 대형 은행인 웰스파고의 프라이빗 웰스 사업부를 비롯해 시타델의 경쟁 투자회사인 아이칸 엔터프라이즈와 엘리엇 매니지먼트 등도 포함됩니다.

기술기업들도 상당수 진출했습니다. 정부 계약을 많이 따내 논란이 끊이지 않는 AI 분석 기업 팔란티어는 2026년 좌파 성향이 강한 덴버에서 마이애미로 이전했습니다. 샌프란시스코에서 온 기업으로는 소프트웨어 회사 아나플랜과 틸이 소유한 세 기업이 있습니다.

세 번째 물결을 이끈 사람은 플로리다에 이주한 부자 가운데 가장 유명한 인물입니다. 도널드 트럼프는 플로리다 남부를 정치적 중추로 바꿔놓았습니다. 10월부터 3월까지 그는 자신의 시간 가운데 4분의 1을 이 지역에서 보냈습니다. 그의 최측근 가운데에도 플로리다 출신이 여럿 있습니다. 수지 와일스 비서실장, 토드 블랜치 법무장관, 마코 루비오 국무장관 등이 그들입니다.

와일스의 한 직원은 트럼프가 첫 번째 임기에도 마러라고에서 많은 시간을 보냈지만, “이번에는 플로리다에서 실제 중요한 결정을 훨씬 더 많이 내리고 있습니다”라고 말합니다.

트럼프는 마러라고에서 외국 정상들을 접견했고, 쿠바의 석유 공급을 봉쇄하고 베네수엘라의 독재자 니콜라스 마두로를 체포하기로 결정했습니다. 그의 참모들은 봄에 연방 예산안이 나오기 전 그곳에서 기업 최고경영자들을 만났으며, 7월 대통령이 메디케어 제도를 수정하기 전에는 의료서비스 제공업체들을 만났습니다.

한 정부 관계자는 이렇게 말합니다. “보십시오. 대통령의 관점에서는 이 나라에서 가장 똑똑한 사람들 상당수가 이미 마러라고의 회원입니다.”

정치 활동의 중심이 남쪽으로 이동하자 돈도 그 뒤를 따랐습니다. 미국 최대 로비회사인 발라드 파트너스(플로리다에서 설립됨)는 현재 팜비치에 가장 큰 사무실을 두고 있습니다. 외국 정부들도 이러한 중심축의 이동에 대응하고 있으며, 많은 나라가 추가로 공무원을 파견하고 있습니다.

한 총영사는 이렇게 말합니다. “우리 국경수비대와 국방부가 팜비치에 갈 수 있어야 합니다.”

유럽 3개국의 관계자들은 마이애미에 있는 자국 영사관의 직원 수가 뉴욕의 영사관보다 더 많다고 말합니다.

 

그렇다면 부동산업이 호황을 누리고 있는 것도 놀랄 일이 아닙니다. 2025년 부동산 부문은 마이애미 경제의 18%를 차지했으며, 2014년의 14%에서 상승했습니다. 건설업 일자리 수도 팬데믹 이후 12% 증가했습니다(차트 2 참조). 그리핀은 54층짜리 새 초고층 빌딩을 짓는 데 약 20억 달러를 투입하고 있습니다.

금융업도 호황입니다. 조사 자료에 따르면 월스트리트에서 인력이 유입된 덕분에 금융회사의 백오피스 일자리는 2019년 이후 20% 증가했습니다. 법률·컨설팅 등 기업 서비스가 지역 GDP에서 차지하는 비중도 2%포인트 높아졌습니다.

마이애미 경제의 전통적인 버팀목이었던 관광·숙박업도 순조롭습니다. 이 업종은 마이애미 대도시권 노동력의 10분의 1을 고용하고 있는데, 이는 미국에서도 가장 높은 수준에 속합니다. 마이애미는 미국의 4대 주요 프로스포츠 모두에 팀을 보유하고 있는 유일한 도시이며, 세계적 수준의 자동차 경주 대회와 주요 테니스 대회인 마이애미 오픈도 개최합니다. 트럼프가 2025년 기업 관련 콘퍼런스에서 네 차례 연설한 가운데 두 차례가 마이애미에서 열렸습니다.

고급 호텔인 파에나의 한 엔터테인먼트 에이전트는 이렇게 말합니다. “우리는 원래부터 언제나 화려했습니다. 하지만 새로 들어온 사람들 덕분에 이제는 독점적인 분위기까지 갖게 됐습니다.”

하지만 문제는 마이애미의 호황이 안정적이고 지속 가능한 성장으로 이어질 것인지, 아니면 그저 호황 자체가 끝나버릴 것인지입니다. 성공한 도시들은 네트워크 효과를 바탕으로 성장합니다. 금융이든 기술이든 정치 로비든, 기업들은 고객과 숙련된 인력을 확보할 수 있다고 확신할 수 있는 곳으로 모여듭니다. 사람들 역시 자신이 원하는 일자리를 찾을 수 있는 곳으로 이동합니다.

그리고 마이애미가 한 단계 더 도약하기 위해서는 극복해야 할 세 가지 장애물이 있습니다.

 

첫 번째 장애물은 그다지 부유하지 않은 사람들의 부족 가능성입니다. 부가 유입되면서 마이애미의 생활비는 감당하기 어려울 정도로 치솟았습니다. 정부 기관인 경제분석국(BEA)에 따르면 주거 임대료는 미국 평균보다 높을 뿐만 아니라 뉴욕보다도 비쌉니다. 소비자물가는 2020년 초 이후 거의 40% 상승했는데, 이는 미국 전체 평균 상승률인 28%를 크게 웃돕니다(차트 3 참조).

고급 식료품점과 외식업체가 급증하면서 저렴한 상점들은 밀려나고 있습니다. 높은 생활비 때문에 가장 가난한 계층은 마이애미를 떠나고 있습니다. 2014년 이후 백만장자 수는 거의 두 배로 늘었지만, 2024년 7월부터 2025년 7월 사이 마이애미의 인구는 1만 명 감소했습니다. 관광·숙박업에 종사하는 인력의 주요 거주지인 저소득 지역일수록 주민들이 더 빠르게 빠져나가고 있습니다.

 

또 다른 장애물은 두뇌 인재의 부족입니다. 뉴욕, 시애틀, 샌프란시스코 같은 도시는 지식 기반 경제를 갖추고 있어 수많은 고숙련 인재와 이들을 활용할 자본을 끌어들입니다. 그러나 최근 유능한 인재와 자금이 유입됐음에도 마이애미는 아직 경쟁 도시들의 규모에 한참 못 미칩니다. 미국에서 네 번째로 경제 규모가 큰 주인 플로리다의 기업과 대학들이 2023년에 연구개발에 지출한 금액은 130억 달러에 불과했습니다. 이는 경제 규모 상위 10개 주 가운데 나머지 주들이 각각 지출한 금액보다 적습니다. 플로리다는 인구 대비 대졸자 비율도 미국 평균보다 낮습니다. 최근 자금이 풍부해진 마이애미의 벤처캐피털 투자자들이 투입하는 자본의 대부분 역시 여전히 샌프란시스코의 스타트업으로 흘러갑니다.

그리핀은 2031년까지 훨씬 더 많은 시타델 직원이 마이애미에서 근무하게 될 것이라고 약속합니다. 현재까지 마이애미에서 일하는 직원은 400명 정도이지만, 대부분은 투자 자문 업무를 담당하지 않습니다. 백오피스 업무를 제외하면 금융업이 마이애미 경제에서 차지하는 비중은 10년 전보다 높아지지 않았습니다. 마이애미의 금융 부문은 화이트칼라 산업 가운데 가장 규모가 크지만, 뉴욕의 금융 부문과 비교하면 고작 8분의 1에 불과합니다.

세 번째 문제는 기후입니다. 해수면과 가까운 반도에 자리 잡은 플로리다 남부는 극심한 기상 현상이 발생하기 쉽습니다. 기상예보 기업인 애큐웨더의 한 기상학자는 미국에서 허리케인으로 피해를 입을 가능성이 가장 높은 도시가 마이애미라고 말했습니다. 8월에는 학술지 《사이언티픽 리포츠》에 실린 또 다른 논문에서 지구 평균기온이 산업화 이전보다 1.5°C 이상 상승할 경우 폭풍으로 인해 마이애미가 정기적으로 침수될 것이라고 예측했습니다. 플로리다는 이미 주택담보대출 주택의 보험료가 미국에서 가장 비싼 주입니다.

그럼에도 마이애미의 상승세에 대해서는 의심의 여지가 없습니다. 한 낙관적인 지역 정치인은 이란 전쟁 이전의 걸프 지역처럼 마이애미가 전 세계 사람들이 사업을 추진하고 자산을 보관하기 위해 찾아오는 곳이 될 수 있다고 믿습니다.

지난해 9월 트럼프는 마러라고에서 미국의 주요 기업인 33명을 초청해 만찬을 열었습니다. 참석자 가운데 최소 절반은(트럼프와 와일스, 그리고 이들의 배우자를 포함해) 플로리다에 부동산을 보유하고 있었습니다.

2029년이면 트럼프의 임기가 끝나고 플로리다의 정치적 영향력도 약해지기 시작할 수 있습니다. 어쩌면 마이애미는 계속해서 부유층을 끌어들이는 것만으로도 번영할 수 있을지 모릅니다. 하지만 어쩌면 그것만으로는 부족할지도 모릅니다.